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「未払い賃料の回収方法」


弁護士 市ノ木山朋矩(奈良法律事務所・奈良弁護士会所属)


 
 1 はじめに

 土地や建物を所有している方の中には、それを他人や会社に貸している方もおられることと思います。そして、多くの場合、賃料(地代や家賃)について、例えば毎月いくら支払うかを契約等で決めていることでしょう。もちろん、滞りなく賃料の支払いを受けることができれば、貸主と借主の間に信頼関係も構築され、何の問題もありません。しかし、借主には様々な事情が生じうるため、突如、これまで続いていた賃料の支払いが遅れがちになり、時には全く支払いがなくなってしまうこともあると思います。信頼関係のもとに土地や建物を貸していたにもかかわらず、この信頼関係はどこに行ってしまったのかと悩まずにいられない日々を過ごすことになるかもしれません。   このような場合、信頼関係を取り戻すことができるのは一番良いことですが、そうであろうとなかろうと、ただで土地や建物を貸し続けることはやはり見過ごせないことです。しかし、ご自身で借主との交渉に臨んでも、一向に話が進まないことも容易に想像がつきます。そこで、今回は、このように賃料の支払いを受けられなくなった場合に、地主や大家の立場にある方が弁護士を介して採ることができる方法についてご説明します。

 2 内容証明郵便の送付

 まず採るべき手段として、「賃料をいついつまでにお支払いください。お支払いいただけない場合には契約を解除し、明け渡しを求めます。また、やむを得ず法的手続きを採ることもあります。」という内容の郵便を送付することが挙げられます。これは、内容証明郵便という形で送ることが多いのですが、貸主の代理人の立場である弁護士の名前が入った書面を送ることができるのがポイントになります。もちろん、弁護士の名前が入っているからといって、法的に特別な効果があるというわけではありません。しかし、少なくとも、賃料を支払ってもらえていない貸主が本気で賃料の回収に乗り出したということは伝えることができます。このような内容証明郵便を受け取った借主の方は、比較的短時間で、送り主である弁護士に対し連絡をしてくれることも多く、これを皮切りに、滞納賃料についての今後の支払計画を立てたり、これを合意書のような形で残すことができます。当事者同士では話が進まなかった事案でも、弁護士が間に入ることにより、将来に向けた新たな約束事を貸主と借主が共に考えることができ、両者にとって納得のいく結論に至ることが期待されます。

 3 法的手続き

 上記2の方法で交渉が行われ、話がまとまるに越したことはないですが、弁護士からの連絡に反応しない方、又は、連絡は取ることができるものの、貸主と借主が一応納得のいく合意に至ることができない場合もあります。このような場合、貸主としては、この状況を放置するわけにはいかないことから、弁護士に法的手続きを委任することが考えられます。ここで言う法的手続きとは、訴訟(いわゆる裁判)のみを指すわけではなく、費用や時間、そして手間がそれほどかからない、より簡易な手続きも複数存在します。どの手続きが適切かは事案によりますので、この点は専門家である弁護士にご相談されることをお勧めいたします。法的手続きと聞くと、何やら大きな話に思えて尻込みしてしまうこともあるかもしれませんが、たしかに、貸主と借主の間に折り合う点が全く見出せない場合には、判決などに至り、それでも支払いを受けられない場合には、借主の財産に対する強制執行などのやや強烈な手段に訴えることもあります。しかし、法的手続きと言っても、手続きが進むにつれて、お互いの言い分や状況に対する理解が進み、和解を目指した手続きに変わっていくことも多いです。法的手続きというものは、白黒をはっきりさせるだけが目的ではなく、裁判所という第三者に入ってもらい、残念ながら紛争状態になってしまった当事者の関係性に一定の方向性や結論を提供するものとも言えます。したがって、法的手続きを採ることをそれほど特別なことと考える必要はなく、むしろこういう手段があるのだから積極的に使っていこうという意識を持っていただいて良いと思います。

 4 最後に

 以上のとおり、賃料トラブルにおいては、当事者の間では話が進まなくても、弁護士を介入させると解決に向かうことも少なくありません。「支払ってくれ、支払ってくれ」と言っていくだけでは埒があかず、またそもそも「支払ってくれ」と単純に言いづらいということもありうると思います。このような場合には、ぜひ一度、視点や発想を変えて、法律家の力を借りてみるということをご検討いただきた いです。 借主が賃料を支払ってくれず、かつ、話し合いにも応じてくれないような場合には、ぜひ弊事務所の弁護士までご相談いただきたいと思います。皆様のご来所をお待ちしております。
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